Wenn der lukrative Nebenverdienst ungewollt zur Unterlassungsklage führen kann und wie Sie dies von vornherein vermeiden können.

Wie die Entwicklungen der letzten Jahre gezeigt haben, gewinnen Portale wie Airbnb bei Urlaubern weiterhin an Popularität und sind mittlerweile als ernstzunehmende Konkurrenten der Hoteliers am Beherbergungsmarkt anzusehen. Gleichzeitig nutzen auch immer mehr Private die Chance, um sich mit der Vermietung ihrer Wohnung ein lukratives Nebengeschäft aufzubauen.

Ist es tatsächlich so einfach, seine eigenen 4-Wände an Touristen zu vermieten? Welchen rechtlichen Stolpersteine setzen Sie sich möglicherweise unbewusst als Airbnb-Vermieter aus und wie können Sie dies vermeiden? Wir haben uns mit der trendigen Form der Kurzvermietung auseinandergesetzt und zeigen Ihnen die entscheidenden Punkte auf, die Sie als Vermieter jedenfalls beachten sollten.

Sind Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses, so können Sie (bei Beachtung der gewerblichen und steuerrechtlichen Aspekte!) frei über dieses verfügen und ergeben sich insofern keine Nutzungseinschränkungen, auch nicht im Hinblick auf eine mögliche Airbnb-Vermietung. Anders stellt sich die Situation bei Eigentumswohnungen dar. Hier ist die konkrete Widmung, also wie dieses Wohnungseigentumsobjekt genützt werden darf (z.B.: als Büro, als Wohnung, als Geschäftsräumlichkeit, zu touristischen Zwecken …) zu beachten!

Wie die Wohnung gewidmet ist, also zu welchem Zweck diese vom jeweiligen Wohnungseigentümer/Mieter verwendet werden darf, ergibt sich in der Regel aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander, vor allem räumt in diesem Vertrag jeder Miteigentümer jedem anderen Miteigentümer das Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung ein. Außerdem können in einem Wohnungseigentumsvertrag unter anderem Regelungen über die Verteilung besonderer Aufwendungen, über die Verwaltung und eben auch über die Art der zulässigen Nutzung (der Widmung) getroffen werden.

Nach der neuesten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entspricht die Vermietung als Ferienwohnung für kurzfristige Aufenthalte (wiederholte Vermietungen von zwei bis dreißig Tagen) nicht mehr der Widmung als Wohnung. Vielmehr ist eine davonabweichende Widmung, nämlich (auch) jene als Nutzung zur touristischen Zwecken erforderlich. Eine dahingehende Widmungsvereinbarung/Änderung bedarf der vorherigen Zustimmung aller Miteigentümer.

Entscheidend für die Qualifikation der Bereitstellung einer Wohnung zu touristischen Zwecken ist, ob dem Gast neben der bloßen Wohnmöglichkeit auch Verpflegung gewährt und für seine Bedienung gesorgt wird. Zu den wesentlichen Merkmalen einer Vermietung im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungsunternehmens zählen nach der Judikatur (ua)

– die Überlassung der Räume mit bestimmten Dienstleistungen

– Reinigung des Objekts durch den Vermieter

– Beistellung der Bettwäsche und von Geschirr

– vereinbarte Mietzins enthält die Kosten für Strom, Heizung und Wasser

Eigentümer, die ihre Wohnungen über Airbnb vermieten, bieten zumeist zwar keine Verpflegung an, wohl aber die Endreinigung des Objekts sowie die Beistellung und Reinigung von Bettwäsche und Geschirr.

Angesichts der, über die bloße Überlassung einer Wohnmöglichkeit hinausgehenden Nebenleistungen handelt es sich um den Abschluss eines Beherbergungsvertrages. Dies wird vor allem auch in der bloß sehr kurzfristigen Überlassung der Wohnung zu einem – in der Regel – Pauschalentgelt pro Nacht begründet. Der Abschluss eines solchen Beherbergungsvertrages entspricht jedoch nicht mehr der relevanten Widmung des Eigentumsobjekts als Wohnung.

Abgrenzung

Beabsichtigen Sie also Ihre Wohnung für kurzfristige Aufenthalte zu Beherbergungszwecke zu vermieten, sind folgende 2 wichtige Prüfungsschritte zu beachten:

BEI NICHTBEACHTUNG DER VORGABEN ZUR WIDMUNG STEHEN DEN ANDEREN MITEIGENTÜMERN UNTERLASSUNGSKLAGEN GEGEN DEN AIRBNB-VERMIETER/WOHNUNGSEIGENTÜMER ZU!

Haben Sie Fragen oder wünschen Sie eine konkrete Prüfung – wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!